공인중개사 — 응시자격, 1·2차 과목, 동차와 단계 전략

누구나 응시할 수 있는 대신, 연 1회뿐

공인중개사는 부동산 중개업을 하기 위한 국가전문자격입니다. 2024년 제35회 시험에 21만 명 이상이 접수했을 만큼 응시 규모가 큰 시험입니다.

응시자격 제한이 없습니다. 학력·나이·경력 요건이 없어 누구나 접수할 수 있습니다. 다만 공인중개사법에 따른 결격사유(자격취소 후 일정 기간 미경과 등)에 해당하면 응시가 제한됩니다. 2026년 기준이며 세부 사항은 큐넷 공고를 확인하세요.

시험은 매년 1회입니다. 통상 10월 말에 1차·2차를 같은 날 시행합니다. 정확한 일자와 접수 기간은 매년 큐넷 공고로 확정됩니다.

연 1회라는 점이 이 시험의 성격을 결정합니다.

• 준비 기간을 시험일 역산으로 설계하게 됩니다
• 한 번 미루면 1년을 기다려야 하므로, 접수 기간(통상 8월)을 놓치지 않는 것이 중요합니다
• 접수는 큐넷에서 하며, 원서 접수 기간이 며칠로 짧습니다

1차·2차 과목과 합격 기준

1차 시험 (2과목)

1. 부동산학개론
2. 민법 및 민사특별법

2차 시험 (3과목)

1. 공인중개사법령 및 실무
2. 부동산공법
3. 부동산공시법령 및 세법

합격 기준 — 절대평가입니다

• 과목당 40점 이상 + 평균 60점 이상
• 정원이 없어 기준만 넘으면 전원 합격합니다
• 상대평가 전환 논의가 반복적으로 나오지만, 2026년 기준 절대평가가 유지되고 있습니다. 제도 변경 여부는 매년 공고에서 확인하세요

과락 관리가 실전의 절반입니다

평균 60점은 잘하는 과목으로 채울 수 있지만 한 과목이라도 40점 미만이면 탈락입니다. 수험가에서 과락이 가장 많이 나오는 과목으로 꼽히는 것이 **민법(1차)과 부동산공법(2차)**입니다. 두 과목은 ’버리는 전략’이 통하지 않으므로 과락 면제선을 최우선으로 설계해야 합니다.

1차 합격의 유효기간

1차에 합격하면 다음 회차(다음 해)까지 1차가 면제됩니다. 이 규정이 아래의 전략 선택을 만듭니다.

동차 vs 단계 — 전략 선택

동차 전략 — 한 해에 1차·2차를 모두 응시

• 총 5과목을 한 시험일에 소화합니다
• 준비량이 많아 학습 시간이 충분한 수험생(전업 준비 등)에게 맞습니다
• 1차만 붙고 2차에서 떨어져도, 다음 해에 2차만 보면 되므로 손해는 아닙니다

단계 전략 — 올해 1차, 내년 2차

• 직장 병행 수험생이 많이 택하는 경로입니다
• 올해 1차 2과목에 집중하고, 내년에 2차 3과목만 준비합니다
• 단점: 내년 2차에서 떨어지면 1차 면제가 소멸되어 처음부터 다시 봐야 합니다

어느 쪽이든 민법이 기준점입니다. 1차 민법은 2차 과목(중개사법·공시법)의 바탕이 되므로, 민법을 대충 넘기면 2차에서 다시 발목을 잡습니다.

준비 방식

인강 수강 비중이 매우 높은 시험입니다. 교재·강의 시장이 크게 형성되어 있고, 기출 회독과 모의고사로 마무리하는 흐름이 일반적입니다. 준비 기간은 개인차가 크지만 직장 병행 기준으로 단계 전략 시 과목당 수개월을 잡는 경우가 많습니다.

합격 후 — 자격증이 곧 개업은 아닙니다

합격 후 절차

1. 시·도지사 명의의 자격증 발급 신청
2. 개업하려면 실무교육 이수 후 관할 시·군·구청에 중개사무소 개설등록
3. 소속공인중개사로 취업하는 경우에도 실무교육 이수가 필요합니다

현실적인 참고

• 자격 취득자와 개업 공인중개사 수는 차이가 큽니다. 자격은 개업 요건일 뿐 영업력을 보장하지 않습니다
• 부동산 경기에 따라 개업·폐업 변동이 큰 업종이라, 취득 후 소속공인중개사로 실무를 익히고 개업하는 경로가 일반적입니다
• 은행·자산관리·분양 등 중개업 외 분야에서 자격 가점이나 우대를 두는 경우도 있습니다

시험 정보 확인처

공인중개사 시험은 한국산업인력공단이 시행하며 접수·공고 모두 큐넷에서 진행됩니다. 시험 일정, 접수 기간, 제도 변경(상대평가 전환 논의 포함)은 매년 공고를 기준으로 확인하세요.

주의 — 이 글은 시험 구조를 정리한 것입니다. 일정·기준·제도는 공고로 확정되며 바뀔 수 있으므로, 접수 전 반드시 큐넷의 당해 연도 공고를 확인하시기 바랍니다.